Za posledné roky som odsledoval jednu vec.

Čoraz viac ľudí sa púšťa do stavieb domu, pričom majú skreslené predstavy o reálnych cenách a to čo plánujú stavať si jednoducho nemôžu finančne dovoliť a dostanú sa do stresujúcich situácií.

Cieľom príspevku je Vám vysvetliť, kde podľa mňa sú tie nástrahy, ktoré vás presvedčia, že si "taký alebo onaký" dom môžete dovoliť. Ale realita vás nakoniec môže pekne dobehnúť.

Nie je mojím cieľom vás od stavby domu odhovoriť.

Ale už aj mňa celkom v posledných rokoch riadne unavuje, keď sa pustíme do projektu a niektorí klienti si nenechajú poradiť. Alebo možno skôr naše rady "prehluší" ich túžba po vysnívanom riešení a odignorujú naše upozornenia o finančných nákladoch.

Tlačia sa do investícií, ktoré im jednoducho nevojdú do rozpočtu.

A nebudem tu teraz tvrdiť, že je to len chyba klientov. Aj projektanti vedia napriek

skúsenostiam niektoré veci na začiatku neodhadnúť a prepísknu rozpočet.

Potom musíme projekt prerobiť, zmenšiť, vyhodiť "rôzne zbytočnosti" a luxus...

To prerábanie je ubíjajúce aj pre nás a samozrejme najviac pre klientov.

Stane sa nám to napriek tomu, že dosť tvrdo riešime finančnú stránku a od každého klienta na začiatku požadujeme informáciu o plánovaných rozpočtoch. Viacero ľudí sme už od stavby domu aj odhovorili. Zbytočne by sa vrhli do projektu a stavby, ktorá by ich vo výsledku finančne a psychicky vyťažila nad ich možnosti. Tiež by som asi pokojne nespával, ak by sme si nechali zaplatiť za taký projekt, ktorý si klient môže maximálne strčiť do šuplíka... Predsa len tomu venujeme kvantum času a klienti svoje peniaze.

Takže postupne prejdem základné nástrahy, ktoré vás čakajú pri prvotnom zháňaní informácií o tom, koľko stojí rodinný dom. 

Diskusie na internete

Ja plne chápem, ak začnete zisťovať prvotné informácie o cenách na diskusiách nawebe. Tiež k tomu občas skĺznem, keď niečo riešim mimo svoj obor.

Môžete pokojne ísť trebárs na najväčšiu diskusiu o stavebníctve na Slovensku www.modrastrecha.sk a položiť tam bežnú otázku človeka, ktorý vlastne zatiaľ nemá predstavu a začína sa iba orientovať:

"Koľko stojí aktuálne rodinný dom? Za koľko sa dá postaviť?"

Je mi jasné, prečo sa toto ľudia v diskusiách pýtajú. Ale odpovedať sa na takúto

otázku naozaj rozumne nedá. To je presne to isté, ako sa spýtať, ktoré z dvoch

áut na obrázku je drahšie? A o koľko?

No tipnite si. Z obrázkov to je jasné predsa....

Máme tu vedľa seba malý Nissan verzus Audi A3...

No predsa Audi je drahšie, či?

Schválne, pozrime sa na to bližšie.........

Na prvý pohľad by som aj ja povedal, že predsa Audi, veď Nissan je menší a značka Audi má "renomé" luxusnejšej značky ...

Ale na obrázku je Nissan Leaf. Elektromobil v plnej výbave a stojí podľa cenníka

45 200 EUR s DPH. (cenník december 2019).

Audi A3 v základnej výbave stojí 23 300 EUR s DPH. (cenník december 2019)

Samozrejme Audi A3 v najvyššej výbave už stojí 47 190 EUR s DPH.

Takže menšie auto je skoro 2x drahšie pri plnej výbave ako Audi v základnej

výbave. A v plnej výbave je menšie auto iba o máličko lacnejšie.

A teraz si predstavte tie diskusie na webe, kde dáte otázku o cene domu. To sú

pritom pokojne aj diskusie o konkrétnych katalógových modeloch domov, ktoré sa

často predávajú a stavajú.

"My sme ten dom postavili hrubú stavbu za 40.000 EUR"

"To sa vám ako podarilo? My už sme na 55.000 EUR a ešte nemáme zateplené..."

" My sme tento domček dokončili minulý rok, super sa nám býva. Celé nás to

stálo 130.000 EUR."

A v diskusii sa pokračuje...

"Čo si sa zbláznil? Toľko peňazí za taký dom... ja som to dal za polovicu! Ťa

firma dobre odrb...."

"Ľudia nebláznite, postavte si to sami, stavebné firmy sú nenažranci, my

sme to dali za polovicu oproti tým ponukám, čo nám ti nenažranci nacenili..."

No absolútna strata času...

To, za koľko dom postavíte vy sa tam jednoducho nemáte šancu dozvedieť. Lebo

nepoznáte vôbec podrobnosti o ich stavbách, vnútornej výbave, kvalite použitých

materiálov, koľko robili svojpomocou, čo platili "po slovensky"...

Známi postavili za xxx EUR, tak aj my to dokážeme

Podobné riziko ako pri diskusiách je, ak zbierate informácie od známych. Poviete

si, známy by ma neoklamal, nemá dôvod... Ak vám aj povie niekto známy

napríklad, že stavali svojpomocne a podarilo sa im 150 m2 dom postaviť za

80.000 EUR, a že im tam už fakt veľa vecí netreba robiť... teda iba záhradu, ploty

a nejaké tie chodníky a trochu dozariadiť, lebo nemajú už iba kuchyňu

a obývačku...

Vtedy naozaj dobre spozornite!

Nechcú vás ani oklamať a ani nijako zaviesť... Ale ľudia majú tendenciu

zjednodušovať a často si sami pred sebou nechcú priznať tvrdú pravdu.

V skutočnosti zobrali hypotéku na 80.000 EUR. Takže podľa nich toľko dom stál.

Ale pritom tri roky obaja s manželkou vždy po práci a cez víkendy šli rovno makať

na dom. Za ten čas neboli na žiadnom ani malom výlete a vôbec nie na

dovolenke. Toto vôbec nezohľadňujú... Pritom, keď už tak zjednodušujú oni, tak

sa to dá zjednodušene zrátať napríklad takto:

Manžel zarába povedzme 1000 EUR mesačne. Manželka 700 EUR mesačne.

Uskromnia sa, bývajú 3 roky počas stavby u svokrovcov, ktorí im ešte aj

pomáhajú dom stavať. Svokor bývalý stolár behá v 65.tich rokoch po streche

a montuje krov. Všetko, čo im ostáva z výplaty "valia" na stavby. Pokojne to bude

mesačne 800-1000 EUR. A občas k tomu prispejú rodičia z úspor, lebo sa na to

už nemôžu pozerať.

A za tri roky stavba domu pokojne zožrala ďalších 30-40 tis. EUR okrem tej

hypotéky 80.000 EUR. Takže už je to zrazu dom za 120.000 EUR + svojpomocná

práca viacerých ľudí po 3 roky....

Chýba im stále plot, upravenie záhrady, záhradný sklad a už iba tá kuchyňa

a gauč v obývačke.

Čo tam kuchyňa, ale ak ju chcete mať peknú a na mieru od stolára, nachystajte v

súčasnosti si aspoň 5000 EUR bez spotrebičov.....

Zavádzajúca reklama

Ďalším rizikom sú zavádzajúce marketingové ťahy. Je pre mňa až zarážajúce,

keď pri neustálom zdražovaní a inflácii sa objavujú z roka na rok nižšie a nižšie

ponuky realizačných firiem. A pritom často podporované masívnym mediálnym

marketingom.

Ak aj vás namotala reklama, že dom sa dá postaviť za 39900 EUR, rovno na to

zabudnite. Neveríte mi, že sa to nedá? Choďte si to osobne do takýchto firiem

overiť, nech vám presne nakalkulujú všetko, čo je naozaj potrebné, aby ten dom

stál a bol obývateľný. A aby splnil všetku platnú legislatívu.

A môžem sa s vami staviť, že skončíte pokojne na dvojnásobnej sume za maličký

domček okolo 80m2. Čo je vo výsledku 80.000 EUR / 80m2 = 1000 EUR/m2 za

čistú úžitkovú plochu domu. Akú to má výbavu a štandardy posúdiť neviem.

Nezaoberal som sa tým dopodrobna. Ale určite sa ide v takýchto firmách tvrdo po

cene... Ak si to dáte nakalkulovať, napíšte mi, sám som zvedavý presne ako to

vyjde..

Aké finty sa používajú?

Sú rôzne finty, ako cenu domu takéto firmy prezentujú. Proste vždy sa dá nájsť

nejaká finta, kde si čísla "poohýbate" tak, aby ste k sebe dotiahli potencionálnych

klientov a tam už na vás bude čakať preškolený markeťák a časť ľudí jednoducho

"ukecá"...

Zopár príkladov používaných v slovenskej stavebnej praxi:

1/ Ide iba o cenu materiálu

V cene nie je započítaná doprava na stavbu a ani práca robotníkov. Veď čo....oni

vám to kľudne predajú a robte si s tým, čo chcete. Nechcete iba materiál? Jáááj

vy chcete od našej firmy, ktorá sa mimochodom prezentuje ako firma stavajúca

domy na kľúč naozaj aj to postavenie? Tak veď OK, dokalkulujeme aj tie ostatné veci...

2/ Nacenia to z tých úplne najlacnejších možných materiálov

Sú uvažované najlacnejšie možné, ktoré sa dajú na trhu dostať. Ale samozrejme

nie je problém to prekalkulovať na štandard, ktorý od bývania vlastne chcete vy.

A verte alebo nie, málokto fakt chce bývať v dome z tých najlacnejších možných

materiálov. Určite sa nájde plno ľudí, ktorí sú ochotní bývať aj v takých domoch,

inak by tie firmy dávno zanikli. Ale podľa mňa je to časovaná bomba

a v budúcnosti sa to vypomstí na častejších opravách.

3/ Prezentujú iba cenu hrubej stavby

Z marketingových ponúk nie je jasne definované, či ide iba o hrubú stavbu alebo

komplet celý dom. Pritom hrubú stavbu pokojne už môžete nazvať, že je to dom,

ktorý stojí... akurát tá hrubá stavba tvorí tak 40-50% ceny celého domu..

Cenu za m2 berte ako orientačnú

Dlhé roky sa štandardne používa prepočet na m2. Je to štandard pri kúpe

a predaji nehnuteľností. Ale pri stavbe domu, ktorý sa iba ide stavať to berte len

ako pomôcku. Aj my to preto používame a orientačne takto počítame. Pretože pri

plánovaní domu sa treba naozaj odpichnúť hlavne od jeho veľkosti. Ale ako som

už napísal vyššie o autách, cenu zároveň robí použitý štandard. Pri domoch je cena za m2 uvádzaná zvyčajne za základnú verziu. A smerom hore sa dá ísť teoreticky donekonečna ...

Ceny ktoré uvádzam na našej webovej stránke vychádzajú hlavne

z toho, ako projektujeme stavby v našom okolí. Ja to interne nazývam taká

"dobrá stredná trieda". Určite sa vyhýbame pofidérnym materiálom, vyberáme

materiály a technológie tak, aby spĺňali súčasné legislatívne požiadavky a zároveň

aby bola kvalita bývania čo najvyššia pri rozumných financiách. Ja osobne si

potrpím na vysokú kvalitnú mikroklímu v dome. A preto všetky projekty

navrhujeme tak, ako by sme si ich aj sami bez problémov postavili.

Zároveň ceny kontrolujeme aj podľa oficiálnych naceňovacích programov,

cenových ponúk firiem a aj ďalších zdrojov (konferencie, zborníky cien...)

Preto na úplný začiatok uvažovania o stavbe domu zjednodušujeme. Ak len

začínate zháňať informácie o možných cenách realizácie, pokojne si to

zjednodušte aj vy nasledovne:

1m2 čistej úžitkovej plochy domu od 1400 € s DPH (cena je platná ku december 2019)

V článku "Koľko stojí rodinný dom?" na našom blogu budem túto cenu priebežne

aktualizovať, tak si ju pre istotu prekontrolujte. Ak už viete konkrétnejšie, aký dom

chcete stavať, či murovaný alebo drevostavbu, tak v ďalšom článku zase

priebežne v tabuľke aktualizujeme orientačné ceny projekčných systémov, 

Takýto základný prepočet vám dá informáciu, koľko asi bude stáť samotný dom.

Ale pozor!

Toto je vždy cena za základný štandard:

- Použité materiály tak, ako sa uvažujú v nacenení

- Pozemok je rovný a zakladanie bez komplikovaného podložia

- Uvažuje sa iba s omietkami na fasáde (žiadne drevené, kamenné a iné fasády)

V tejto cene je uvažované všetko v dome. Takže komplet stavba, podlahy,

omietky, obkladačky v kúpeľniach, sanita, technológia v dome... jednoducho

všetko, čo potrebujete k nasťahovaniu sa okrem nábytku a kuchynskej linky.

Pritom sa uvažuje s najčastejšie používanými materiálmi v interiéri (nie úplne

najlacnejšími). Ale žiadne špičkové drevené podlahy a ani luxusné talianske

obkladačky.

Vnútorná výbava domu môže týmito cenami pekne zamávať. To isté platí o

omietkach, obkladačkách, vybavení kúpeľní...

Čo v tejto cene nie je zahrnuté?

V cene nie sú zahrnuté exteriérové terasy a ich prestrešenia, prístrešok pre autá,

oplotenie pozemku, chodníky na pozemku a pozor, ani prípojky na inžinierske

siete. Rovnako nie sú v cene zahnrnuté iné fasády ako uvažovaná omietka.

Jednoducho ide len o ceny za samotný dom!